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超20城首套房貸利率上浮
作者:張曉玲、黃昱 文章來源:21世紀經濟報道 瀏覽次數:6228  時間:2017/8/3 14:12:00 

 

原標題:20城出現首套房貸利率上浮!或加速樓市降溫。

在嚴厲的樓市調控政策以及銀根收緊的背景下,影響房價的最大因素房貸及房貸利率,進入了嚴控期,收緊情況堪稱史上最嚴。

21世紀經濟報道調查顯示,當前熱點城市房貸不僅放款時間普遍延長,房貸利率尤其是首套房貸利率也明顯上浮,不少城市不僅僅是取消房貸利率優惠,而且在基準利率4.9%的基礎上還有所上浮。

在房貸利率變化背后,是樓市調控和貨幣、信貸政策共同作用的結果。

歷史數據顯示,房貸利率的變化與房價存在著密切關系。近十年的數據可見,不論是房價,還是住宅成交面積,都和個人住房貸款利率呈負相關;隨著調控步入深水區和多重作用的疊加,預計未來房價將進一步松動。

不可避免的上浮

在經歷二套房利率普遍上浮后,一線城市和熱點二線城市的首套房利率也上浮明顯。

調查顯示,目前包括北京、上海、廣州等大部分城市在內,今年內都多次收緊了房貸政策,部分銀行將首套房貸利率上浮10%,甚至20%

熱點一二線城市均列其中。數據顯示,6月份北上廣深首套房平均利率分布在4.80%-4.97%的區間范圍內,北京首套房平均利率達到4.97%,超過基準利率。

據記者不完全統計,7月出現首套房利率上浮現象的城市共有20個,包括四大一線城市和部分二線城市,如合肥、廈門、南京、杭州、武漢、蘇州等。蕪湖、連云港、惠州、中山等三線城市也有銀行將首套房貸利率在基準基礎上提升5%-10%不等。

以這輪最早開始調控的深圳為例,工行、招行、建行、農行、交通銀行等大行均已取消首套房貸利率折扣優惠,執行基準利率;興業、民生銀行等首套房貸款利率則上浮10%

在調控最為嚴厲的北京,6月開始提供首套房優惠利率的銀行數銳減至2家,分別為匯豐銀行和花旗銀行,大多數銀行已取消優惠折扣,部分銀行首套利率執行基準上浮5%-10%

在融360監測的廣州23家銀行中,首套房貸利率則最高上浮20%

從商業銀行方面來看,在社會無風險利率不斷上升的背景下,商業銀行資金壓力和房貸盈利壓力凸顯,這也迫使商業銀行提高利率。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,房貸利率提高或者拉長貸款審批周期等,與商業銀行流動性以及需要管控房貸風險等有關。

360數據顯示,目前全國超八成的銀行無首套房利率優惠,超過32家銀行執行基準利率上浮,為基準利率的1.051.2倍不等。

一家二線城市的商業銀行個貸部工作人員透露,為了爭搶緊缺的房貸額度,爭取盡快放款,有些新盤開發商主動會要求合作銀行上調房貸利率;銀行為了獲利當然愿意接受更高利率,尤其是基準上浮后,這些樓盤的購房者就能優先得到放款;而有剛性購房需求的人,也被迫接受了這個條件。

中原地產首席分析師張大偉表示,房貸利率進入歷史最嚴時期。首套房貸款出現基準利率上浮,這種情況幾乎不曾有過。

從近十年的樓市調控來看,首套房貸利率的變化在7折至基準之間,極少出現上浮超過基準利率的情況,而此輪調控以來上浮越來越多。

不過,雖然收緊幅度堪稱最嚴,但當前的首套房貸利率絕對值依然處于近十年來的相對低位,目前還不到5%

據易居研究院報告數據,歷史上也曾出現過房貸利率上升的情況,比如20096月份至2011年、20129月份至2014年三季度,分別在2012年初和2014年中達到高點,約為7.5%7%

不過這兩個數據包含二套房貸數據,為央行個人房貸月平均加權利率,有些偏高;在該數據產生的時間段內,首套房貸基準利率分別為7.05%6.55%

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,這輪房貸利率上升始于2016年四季度,至今仍保持著上升趨勢。

考慮到政府不會放松對樓市的調控,并且短期內銀根將持續收緊,金融去杠桿依然將繼續,易居研究院報告認為,個人房貸利率還將持續攀升,今年11月可能達到5.1%左右,屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起,持續上升時間將達到一年左右,上升0.6個百分點。

房貸利率影響房價

歷史地看,此輪房貸利率上升的原因,與20096月份至2011年間的利率上升原因不同,而與20129月份至2014年三季度的上升更接近,都存在樓市調控和流動性因素。

楊紅旭認為,限購限價限售等政策主導樓市的階段已經過去,未來半年和一年,貨幣、房貸、資金面,將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。

分析歷史數據發現,前兩輪房貸利率上升區間內,都出現了房價和房屋成交面積的下降,呈現負相關關系。

事實上,與房貸利率相伴而來的一系列樓市調控政策,它們共同構成了一套組合拳,對房價和房屋成交面積產生了影響,楊紅旭認為。

在上輪樓市降溫期,從20129月到20144月房貸利率持續上升19個月,上升0.58個百分點,房價便出現了下跌。

考慮到本輪房貸利率的增長持續時間、增長幅度與上輪樓市降溫期類似,以及當前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產調控強度,已經全面超過2011年和2014年,楊紅旭認為,熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢,并于11月前后出現房價負增長,其下行時間將比2014年更長。

此外,房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本,將直接影響其購房貸款的積極性,降低購房杠桿率。易居研究院數據顯示,全國居民購房杠桿率從2015年三季度開始快速上升,2016年四季度刷新歷史最高值,達到46.4%2017年一季度,該指標小幅上升至46.8%,二季度回落至43.9%

多位業內人士認為,房地產信貸持續趨緊,當前全國個人購房杠桿已經步入下行通道,預計下半年個人房貸余額同比增速將進一步放緩。

值得注意的是,購房杠桿率也與房價走勢密切相關。通過比較2008年至2017年全國居民購房杠桿率與70城房價指數季度環比走勢發現,房價與居民杠桿率總體呈現正相關關系,杠桿率越高,房價漲得越快;反之亦然。

20173月份,一部分三四線城市出臺調控之后,2季度居民杠桿率明顯回落,房價漲幅也明顯放緩;下半年來看,隨著降杠桿的推進,全國房價漲幅還將繼續回落,甚至出現環比下跌。

嚴躍進指出,個人住房按揭貸款包含兩個層面,首付/貸款比例和房貸利率,一般而言首付比例即杠桿率的影響比利率調整更大一點。當首付提高一成、二成,會大大增加購房者的資金成本,而利率變動更多影響的是月供成本;但是往往兩者的調整也幾乎是同步的,它們共同影響購房成本,也帶來房地產量價關系的變化。

一線城市房價同比漲幅已開始回落。據國家統計局發布的6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,一二線城市房價同比漲幅連續回落。其中一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落;而6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%0.2%

 

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉判斷,當M2增幅低于10%時,2-3個季度后,也就是春節前后新房房價將會有一輪顯著的下跌。

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