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如果開征房產稅 個人繳納需明確
作者: 文章來源: 瀏覽次數:7442  時間:2015/7/16 9:33:00 

 

  按現行房產稅和城鎮土地使用稅的稅基和稅率計算,稅基為房產評估價的7折,1.2%的稅率,合計一年需繳稅2.52萬,合每月2100元,接近上海城鎮職工社會平均工資的4成。

  近日有媒體報道稱,房地產稅立法初稿已基本成形,正在內部征求意見并不斷完善中。據悉,房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

  現有的房地產相關稅收主要的征稅對象以企業為主,針對建設環節和交易環節征收,如果考慮土地出讓金,每年政府收走的稅費、政府性基金的規模超過5萬億。這些成本最終體現在房價上,最終多數由購房者承擔。

  流轉環節的稅收有其優點,征稅成本低,雖然成本是由普通老百姓承擔的,但他們稅收苦痛感相對較弱。以房地產流轉環節為主征稅模式的劣勢也很明顯,層層累加的稅收最終反映在房價上,極大地提高了潛在購房者的門檻,造成嚴重的代際不公。同時,這種模式也透支了房地產的征稅潛力,等到沒地可賣的時候,來自于房地產企業的稅收甚至會降為零。

  房產稅和城鎮土地使用稅是現有稅種中針對土地和房產的所有人征稅的稅收,主要是城鎮里的國有土地及其房屋附著物。目前納稅義務人主要以企業所有人和經營性房屋(土地)所有人為主,公眾最關注的個人持有的非營業性住宅免征這兩項稅。2014年國家更征收了3844億,占稅收總額不到4%。

  而合并現行房產稅和城鎮土地使用稅后的房地產稅的納稅人,將涵蓋所有的房產和土地的所有人,個人非營業性房地產是納稅的主力群體。那我們面臨要繳納多少稅?

  中國主要城市的人均居住面積約為30平米,按3口之家計算,每套房子約為90平米。在上海內環、北京五環內,這樣的房子至少在三百萬,按現行房產稅和城鎮土地使用稅的稅基和稅率計算,稅基為房產評估價的7折,1.2%的稅率,合計一年需繳稅2.52萬,合每月2100元,接近上海城鎮職工社會平均工資的4成。相比之下,對個人住宅而言,城鎮土地使用稅可以忽略。

  現在看來,哪怕上述稅收打5折,絕大多數家庭都是繳不起的。而據調查顯示,中國家庭的自有住房擁有率高達89.68%,城市戶口家庭的平均資產達247萬元,房產是資產的主要形成,這意味著房產稅適用的納稅人基數要遠遠超過工薪稅適用的人群(2011年時為3000余萬)。這也意味著房地產稅向個人住宅延伸征收的時候,勢必會有大量的免征、減免政策。

  問題來了,減免政策是按家庭核算,還是按自然人核算?是按房產面積核定還是按房產總價核定?房產的計稅總價又以何種標準核定,購買價格還是當前市場公允價值?所有這些分歧直指家庭的最大一宗財產的價值。

  減免政策無論如何劃定,背后都會有一大批強有力的得利和失利群體,如何既擺平失利群體的抗爭,又保證征得足夠多的稅是房地產稅主要要解決的問題。

 

  影響更深遠是區域之間的公共服務和基礎設施的差異。如果真如設想,房地產稅從建設、交易環節轉為持有環節征收,那么發達城市的房地產價值總量要遠遠超過不發達地區,這些地區的公共服務好、政府治理水平高,納稅意識也要好于不發達地區,發達地區相比不發達地區的稅收優勢過于明顯。如果稅收收入與公共服務、基礎設施好形成互動,但不發達地區顯然會掉入低水平均衡,底特律就是典型的例子。顯然,這需要中央財政從一般轉移支付上給予矯正,避免這種情況的出現。

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